Про недвижимость

Эскроу счет: что это такое?

Понятие эскроу-счетов стало популярным с введением в 2017 году новшеств по расчетам при покупке жилья на стадии строительства. Объясним, что значит эскроу простым и понятным языком.

Что такое счет Эскроу?

Операции с крупными денежными средствами всегда являются рискованными, порождающими правовые и экономические последствия. Обе стороны сделки могут сомневаться в порядочности друг друга в равной мере.

С целью защиты прав каждого участника договора введены специальные эскроу-счета, открываемые в банке, где банк выступает гарантом исполнения обязательств сторон. Для открытия такого счета заключается трехсторонний договор и кредитное учреждение становится в этой сделке эскроу-агентом.

Счет экроу (Escrow) является специальным банковским инструментом безопасных расчетов. Одна сторона размещает на нем свои денежные средства. Они будут недоступны до момента, пока другая сторона не исполнит свои обязательства. Только в этом случае банк переведет оплату по договору. Иначе деньги будут возвращены плательщику.

Счет Эскроу для застройщика 214-ФЗ

До 2017 года сложилась непростая ситуация на строительном рынке, когда люди вкладывали свои средства в строительство жилья, но на каком-то этапе оно «замораживалось» и деньги не возвращались. Число обманутых вкладчиков росло и разрешить ситуацию можно было только на законодательном уровне.

Тогда Правительство внесло изменения в Федеральный закон о долевом участии в строительстве от 30.12.2004 № 214-ФЗ, сначала рекомендовав использовать эскроу-счета, а с 1 июля 2019 года обязав работать только с ними. Теперь дольщики получили гарантии, что потраченные на возведение жилья средства не будут потеряны безвозвратно. Либо квартира будет получена, либо деньги за нее вернутся.

Такие гарантии закреплены в следующих нормативных документах:

  • Гражданский кодекс – п.1 ст. 860.7;
  • Закон № 214-ФЗ – ч. 1 ст. 15.4, ч. 2, 6, 8 ст. 15.5.

Схема действия счета Эскроу

При использовании эскроу-счетов в любой сделке действует следующий порядок:

  1. Составляется договор сделки, где прописывается условие оплаты через эскроу в банке.
  2. Составление и подписание с банком трехстороннего соглашения об открытии эскроу-счета с установлением условия перевода денежных средств получателю.
  3. Открытие счета и зачисление денег плательщиком. Они по факту до момента исполнения обязательств второй стороной принадлежат плательщику, но не могут быть им отозваны. Счет по сделке «замораживается».
  4. Исполнение условий договора сделки. Подтверждение путем передачи в банк соответствующих документов.
  5. Проверка предоставленных документов банком (актов, справок, выписок). Принятие решения об открытии счета для стороны, исполнившей условия договора.
  6. Перечисление денежных средств получателю в случае успешной проверки либо возврат плательщику при нарушении условий договора.

С застройщиками схема имеет следующий вид:

  1. Организация, планирующая осуществить строительство жилого дома, договаривается о кредитовании с банком.
  2. Гражданин, заключивший договор долевого участия с застройщиком, открывает эскроу-счет в банке, который будет кредитовать строительство. После регистрации ДДУ в органе Росреестра деньги дольщиком переводятся на этот счет. Перечень банковских учреждений, где может быть открыт эскроу счет, утверждается Правительством.
  3. Кредитная организация предоставляет застройщику целевой заем на возведение жилого объекта.
  4. По завершению строительства дом вводится в эксплуатацию, что подтверждается соответствующей документацией.
  5. Дольщик получает свою квартиру. Застройщику переводятся денежные средства с эскроу.

Преимущества

Эскроу-счета являются самым безопасным видом расчетов между участниками сделки. Они обладают следующими преимуществами:

  • никто из сторон не сможет в одностороннем порядке отказаться от обязательств по договору, сняв денежные средства со счета. Тем самым оба участника сделки защищены от мошеннических действий;
  • в трехстороннем соглашении с банком стороны вправе указать на документы, которыми будет подтверждено исполнение условий договора для открытия счета эскроу;
  • счет для участника долевого строительства обеспечен гарантиями банка – застрахован на сумму в 10 миллионов рублей;
  • денежные средства, размещенные на эскроу, не могут быть арестованы или списаны в счет притязаний третьих лиц;
  • в случае наступления ситуации, когда дом не может быть достроен и введен в эксплуатацию по различным причинам, деньги будут возвращены дольщику.

Какие бывают риски?

Для дольщика присутствие в схеме с застройщиком эскроу-счета является максимально удобным механизмом расчетов. Но и тут не все риски исключены:

  1. Страхование средств по договору долевого участия осуществляется Агентством по страхованию вкладов. Сумма страховки ограничена 10 миллионами рублей, то есть это максимальная сумма, которую получит дольщик в случае неисполнения застройщиком условий договора или банкротства банка. Если же гражданин приобретает дорогую квартиру или несколько квартир у одного застройщика, то сумма, размещенная им на эскроу, может превышать страховку.
  2. Застройщик несет обязательства перед дольщиком только в рамках ДДУ. При этом он освобожден от других обязательств. Поэтому в случае нарушений сроков ввода объекта в эксплуатацию, невозможно взыскать с него штрафы и неустойки в пользу дольщика.
Оцените статью
Купи-продай квартиру
Добавить комментарий