Большинство квартир на рынке недвижимости приобретаются с привлечением ипотечного кредита. С новостройками обычно проблем не возникает, застройщики сотрудничают с банками и оформить заем не сложно. Но на вторичном рынке жилья можно встретить объявления, где сразу прописано о том, что ипотеку не предлагать.
Почему при продаже квартиры пишут ипотеку не предлагать?
При выдаче ипотеки банковское учреждение тщательно проверяет объект, под который выдает заем. Это связано с тем, что он будет находиться в залоге у банка, как гарант погашения кредита. В крайнем случае квартира будет изъята у заемщика с целью реализации и покрытия убытков банка. Выдавать ипотеку под заведомо неликвидное жилье нет смысла.
Для получения одобрения на выдачу жилищного кредита предоставляются документы не только заемщиком в доказательство платежеспособности, но и продавцом квартиры, как объекта залога. Поэтому вся документация по ней должна быть законна и актуальна.
Следует задуматься, если в объявлении указано, что собственник не готов продать квартиру под ипотечный кредит. Причин такому заявлению может быть несколько.
Причина 1. Сделана перепланировка и не узаконена
При одобрении жилья под ипотеку обязательно производится оценка жилья. Для этого оценщик выходит на объект и осматривает его, сверяя с техническим паспортом, полученным в БТИ. Нередко возникают ситуации, когда произведена перепланировка, но документы по ней не поданы.
Незначительные переделки еще могут быть приняты банком, но глобальные изменения потребуют предварительного согласования. Для этого сначала потребуется внести изменения в техпаспорт, а это время и деньги.
Продавец также понимает, что не каждая перепланировка может быть узаконена. Потому предпочитает переложить эти проблемы на покупателя, привлекая снижением цены. Но при этом категорически отказывается от оформления ипотеки.
Причина 2. Снижение налогообложения сделки
Налоговым законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом, когда не потребуется уплачивать налог с дохода по сделке. В большинстве случаев он составляет пять лет.
При продаже квартиры, бывшей в собственности менее установленного срока, продавец обязан заплатить НДФЛ. И понятно, что он хочет снизить размер налога за счет снижения цены договора. Покупателю же банк одобрит ипотеку с учетом стоимости, указанной в соглашении.
Во-первых, не каждый покупатель согласится на документальное занижение цены, это грозит потерями в случае отмены сделки. Во-вторых, банк не выдаст кредит больше указанной суммы, а у второй стороны может не оказаться в наличии средств выплатить разницу.
Причина 3. Квартира в плохом состоянии, в ветхом жилом фонде
Ликвидность залогового имущества – самый важный фактор при одобрении ипотеки. Поэтому банк гарантированно откажет в выдаче кредита, если квартира находится в доме, признанном ветхим или аварийным. Если покупатель готов приобрести такое жилье, то кредитное учреждение не готово в этом участвовать.
Причина 4. Проблемы в продавце
Выдача ипотеки – процесс сложный. Служба безопасности банка проверяет не только заемщика и объект ипотечного залога, но и самого продавца. Законодательство предусматривает возможность аннулирования сделки по причинам, связанным с его недееспособностью или иным обстоятельствам.
На рынке недвижимости получили распространения сделки с участием недееспособных или несовершеннолетних граждан, являющихся собственниками жилых помещений.
Неприятность такой махинации в том, что в любой момент может объявиться родственник продавца и заявить в суд иск о признании сделки незаконной.
Кредитное учреждение всегда тщательно проверяет продавца недвижимости и вправе запросить у него справку о психическом здоровье. Именно поэтому граждане с диагнозом предпочитают совершить сделку без привлечения ипотеки.
Вторым распространенным случаем ухода от жилищного кредита являются денежные проблемы продавца и наличие исполнительного производства. Служба судебных приставов накладывает запрет на сделки с имуществом, куда попадает и квартира. А это может вскрыться уже при оформлении перехода права собственности на жилой объект.
Банк перед выдачей ипотеки тщательно проверит все ограничения по квартире. Поэтому продавцу с таким сюрпризом будет крайне не выгодно ввязываться в ипотеку.
