Купля-продажа

Риски покупки квартиры по переуступке прав в новостройке

При покупке квартиры в новостройке заинтересованные лица не всегда обращаются напрямую к застройщику. На рынке недвижимости распространена переуступка прав, при которой между сторонами заключается договор цессии. К сделке заранее готовятся как продавец, так и покупатель. О том, какие риски подразумевает покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме рассказываем далее.

Что такое переуступка прав?

Переуступка прав – это один из альтернативных способов покупки недвижимости, в доме который не был введен в эксплуатацию и квартиры не переданной по Акту приема-передачи.

Когда дом находится на этапе строительства, прав собственности на недвижимость еще не существует, тогда первый собственник квартиры продает права требования на квартиру. Правами требования обладает то лицо, которое вступило первым в отношения с Застройщиком. В роли покупателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Договор, заключаемый с компанией, имеет несколько типов:

  • договор долевого участия;
  • договор инвестирования;
  • предварительный договор купли-продажи;
  • договор паенакопления в ЖСК.

Первичный покупатель новостройки может распорядится правами требования двумя способами: получить квартиру после сдачи дома или перепродать их третьему лицу. Второй вариант называется продажей недвижимости в строящемся доме по переуступке прав требования.

Переуступка прав производится только до момента окончательной регистрации дома. В общих чертах данная процедура состоит из трех этапов:

  1. Прежний хозяин квартиры и покупатель подписывают и договариваются об условиях перехода права собственности на несуществующую недвижимость;
  2. Стороны подписывают договор цессии (который является законодательным подтверждением переуступки);
  3. Покупателю передается квартира со всей сопутствующей документацией.

Договор уступки права проходит обязательную регистрацию в Росреестре, соответственно новый хозяин квартиры становится полноправным собственником. Список его прав и обязанностей регулируется Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Риски при приобретении квартиры по переуступке прав в сданном доме

Все риски при совершении покупки квартиры связаны с наличием прав прежнего владельца недвижимости и их безусловностью. Договор цессии между продавцом и покупателем подразумевает несколько важных нюансов:

  • первоначальный дольщик не ответственен за действия застройщика (согласно ст. 390 ГК РФ). Если строительная компания нарушает сроки или сдает квартиру в ненадлежащем качестве, договор переуступки прав не расторгается. Все претензии покупатель квартиры адресует компании;
  • если при переуступке прав на недвижимость в соответствии с ДДУ договор с застройщиком расторгается, конечный покупатель получает обратно сумму, равную первоначальной стоимости квартиры. Цена квартиры по договору переуступки (которая обычно превышает начальную цену) не учитывается. В результате покупатель теряет часть потраченной суммы;
  • когда переуступка прав совершается в обход ДДУ (по любому другому договору) повышается риск столкнуться с двойными продажами. ДДУ исключает такую возможность, поскольку проходит обязательную регистрацию в Росреестре.

Двойные продажи – это попытка нечестного владельца квартиры продать один объект недвижимости нескольким покупателям. Многократная продажа права требования возможна только в отсутствии зарегистрированных прав собственности на квартиру.

Сделка купли-продажи квартиры по переуступке в новостройке

Оформление переуступки квартиры включает в себя девять обязательных этапов:

  1. У застройщика проверяются все разрешительные документы на новостройку.
  2. Продавец:
  • сообщает застройщику о предстоящей сделке и ожидает от него ответа;
  • получает от застройщика справку об отсутствии или наличии долга;
  • подготавливает письменное согласие банка на переуступку, если квартира выступает в качестве залога при ипотеке;
  • заказывает выписку из ЕГРН на продаваемый объект недвижимости.
  1. Покупатель:
  • получает согласие супруга/супруги продавца на совершение сделки;
  • подписывает кредитный договор и накладную (если квартира покупалась прежним хозяином в кредит;
  1. Составляется договор о переуступке прав;
  2. Договор регистрируется в Росреестре, после чего в базу данных ЕГРН вносится информация о смене владельца квартиры.

Чтобы сделка передачи объекта недвижимости прошла благополучно, покупатель должен внимательно отнестись ко всем документам, которые новый собственник получает от продавца. В их список входят:

  • договор долевого участия;
  • квитанции о внесении долевых взносов;
  • согласие застройщика на переуступку;
  • акт приема-передачи вышеуказанной документации;
  • согласие супруга/супруги на проведение сделки.

Советы юриста

Если покупатель не уверен в том, что справиться с заключением сделки самостоятельно, желательно воспользоваться консультацией юриста. Если такая возможность отсутствует, нужно помнить о базовых правилах предосторожности:

  • обязательно проверяйте наличие долговых обязательств у прежнего владельца недвижимости. Если долги имеются, то по закону они переходят к покупателю в полном объеме (ст. 384 ГК РФ);
  • требуйте у продавца весь необходимый для совершения сделки список документов (предварительное соглашение, подтверждение оплаты, выписку из ЕГРН и т.д.);
  • перед покупкой квартиры тщательно изучите компанию-застройщика. Если она находится на грани банкротства, то от сделки рекомендуется отказаться;
  • обращайте внимание на фиксацию полной стоимости объекта в договоре. Если цена в документе отсутствует, его признают недействительным;
  • внимательно изучите договор ДДУ. Иногда в этом документе содержится пункт о запрете на уступку прав.
Оцените статью
Купи-продай квартиру
Добавить комментарий