При покупке квартиры в новостройке заинтересованные лица не всегда обращаются напрямую к застройщику. На рынке недвижимости распространена переуступка прав, при которой между сторонами заключается договор цессии. К сделке заранее готовятся как продавец, так и покупатель. О том, какие риски подразумевает покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме рассказываем далее.
Что такое переуступка прав?
Переуступка прав – это один из альтернативных способов покупки недвижимости, в доме который не был введен в эксплуатацию и квартиры не переданной по Акту приема-передачи.
Когда дом находится на этапе строительства, прав собственности на недвижимость еще не существует, тогда первый собственник квартиры продает права требования на квартиру. Правами требования обладает то лицо, которое вступило первым в отношения с Застройщиком. В роли покупателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Договор, заключаемый с компанией, имеет несколько типов:
- договор долевого участия;
- договор инвестирования;
- предварительный договор купли-продажи;
- договор паенакопления в ЖСК.
Первичный покупатель новостройки может распорядится правами требования двумя способами: получить квартиру после сдачи дома или перепродать их третьему лицу. Второй вариант называется продажей недвижимости в строящемся доме по переуступке прав требования.
Переуступка прав производится только до момента окончательной регистрации дома. В общих чертах данная процедура состоит из трех этапов:
- Прежний хозяин квартиры и покупатель подписывают и договариваются об условиях перехода права собственности на несуществующую недвижимость;
- Стороны подписывают договор цессии (который является законодательным подтверждением переуступки);
- Покупателю передается квартира со всей сопутствующей документацией.
Договор уступки права проходит обязательную регистрацию в Росреестре, соответственно новый хозяин квартиры становится полноправным собственником. Список его прав и обязанностей регулируется Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Риски при приобретении квартиры по переуступке прав в сданном доме
Все риски при совершении покупки квартиры связаны с наличием прав прежнего владельца недвижимости и их безусловностью. Договор цессии между продавцом и покупателем подразумевает несколько важных нюансов:
- первоначальный дольщик не ответственен за действия застройщика (согласно ст. 390 ГК РФ). Если строительная компания нарушает сроки или сдает квартиру в ненадлежащем качестве, договор переуступки прав не расторгается. Все претензии покупатель квартиры адресует компании;
- если при переуступке прав на недвижимость в соответствии с ДДУ договор с застройщиком расторгается, конечный покупатель получает обратно сумму, равную первоначальной стоимости квартиры. Цена квартиры по договору переуступки (которая обычно превышает начальную цену) не учитывается. В результате покупатель теряет часть потраченной суммы;
- когда переуступка прав совершается в обход ДДУ (по любому другому договору) повышается риск столкнуться с двойными продажами. ДДУ исключает такую возможность, поскольку проходит обязательную регистрацию в Росреестре.
Двойные продажи – это попытка нечестного владельца квартиры продать один объект недвижимости нескольким покупателям. Многократная продажа права требования возможна только в отсутствии зарегистрированных прав собственности на квартиру.
Сделка купли-продажи квартиры по переуступке в новостройке
Оформление переуступки квартиры включает в себя девять обязательных этапов:
- У застройщика проверяются все разрешительные документы на новостройку.
- Продавец:
- сообщает застройщику о предстоящей сделке и ожидает от него ответа;
- получает от застройщика справку об отсутствии или наличии долга;
- подготавливает письменное согласие банка на переуступку, если квартира выступает в качестве залога при ипотеке;
- заказывает выписку из ЕГРН на продаваемый объект недвижимости.
- Покупатель:
- получает согласие супруга/супруги продавца на совершение сделки;
- подписывает кредитный договор и накладную (если квартира покупалась прежним хозяином в кредит;
- Составляется договор о переуступке прав;
- Договор регистрируется в Росреестре, после чего в базу данных ЕГРН вносится информация о смене владельца квартиры.
Чтобы сделка передачи объекта недвижимости прошла благополучно, покупатель должен внимательно отнестись ко всем документам, которые новый собственник получает от продавца. В их список входят:
- договор долевого участия;
- квитанции о внесении долевых взносов;
- согласие застройщика на переуступку;
- акт приема-передачи вышеуказанной документации;
- согласие супруга/супруги на проведение сделки.
Советы юриста
Если покупатель не уверен в том, что справиться с заключением сделки самостоятельно, желательно воспользоваться консультацией юриста. Если такая возможность отсутствует, нужно помнить о базовых правилах предосторожности:
- обязательно проверяйте наличие долговых обязательств у прежнего владельца недвижимости. Если долги имеются, то по закону они переходят к покупателю в полном объеме (ст. 384 ГК РФ);
- требуйте у продавца весь необходимый для совершения сделки список документов (предварительное соглашение, подтверждение оплаты, выписку из ЕГРН и т.д.);
- перед покупкой квартиры тщательно изучите компанию-застройщика. Если она находится на грани банкротства, то от сделки рекомендуется отказаться;
- обращайте внимание на фиксацию полной стоимости объекта в договоре. Если цена в документе отсутствует, его признают недействительным;
- внимательно изучите договор ДДУ. Иногда в этом документе содержится пункт о запрете на уступку прав.
