Купля-продажа

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

С долевым имуществом собственник вправе распоряжаться в рамках закона. Если среди участников долей имеются несовершеннолетние граждане, то сделка продажи будет иметь свои особенности.

Законодательная база

Права детей на жилье охраняются государством. В соответствии с законодательством должны соблюдаться следующие правила:

  • несовершеннолетние дети должны иметь регистрацию по адресу вместе с одним из родителей;
  • доля ребенка в жилом помещении может быть продана при условии, что взамен будет предоставлена доля в другом жилье не меньше прежней.

Права детей отражены в нормативных актах:

  • в статьях 17 и 38 Конституции РФ, где сказано о том, что каждый гражданин с рождения имеет права, родители обязаны заботиться о своих детях и это контролируется государством;
  • в статьях 60 и 65 Семейного кодекса, согласно которым дети наделяются имущественными правами, их интересы до совершеннолетия представляют родители, которые не вправе их ущемлять;
  • в статьях 20 и 37 Гражданского кодекса говорится о проживании детей с родителями и возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетних с разрешения органов опеки и попечительства.

Можно ли продать квартиру, если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенка?

Законодательство не запрещает продать недвижимое имущество, доля в котором принадлежит малолетнему гражданину. Но обязательным является условие получение на сделку разрешения от контролирующего органа.

В случае с проверкой законности отчуждения имущества ребенка, необходимо согласование с органами опеки и попечительства. Оно может быть получено при соблюдении ряда условий:

  • одновременно будет проведено две сделки: продажа долевой квартиры и приобретение взамен другой не меньшей по площади;
  • выделение доли в приобретаемой квартире несовершеннолетнему;
  • доля ребенка в новом жилом помещении равнозначна или больше проданной.

А если квартиру не получается сразу купить, как быть?

По стечению обстоятельств не всегда возможно провести сделки продажи и покупки одновременно. На этот счет имеется два варианта:

  1. Родители обязаны в орган опеки и попечительства предоставить в письменном виде обязательство о том, что доля ребенку будет выделена. На это отводится 3 месяца. При неисполнении в срок обязательства сделка продажи долевого имущества будет признана недействительной.
  2. Открыть на имя ребенка счета в банке, куда будет переведена сумма, равнозначная доли в проданной квартире. Такое возможно, когда у ребенка созданы благоприятные условия проживания, имеется равноценное жилье. При достижении совершеннолетия он получить возможность распоряжаться отложенными на счет средствами.

Контролирующий орган выдаст свое разрешение на сделку только, если будет гарантировано соблюдение прав ребенка.

Требуется ли согласие отца?

Отец даже в случае расторжения брака с матерью ребенка остается его законным представителем. Поэтому для регистрации сделки по продажи доли ребенка в квартире потребуется его согласие.

Документ составляется в свободной форме письменном виде. Смысл текста должен передавать, что отец не имеет ничего против такой сделки.

Скачать образец согласия отца на продажу доли несовершеннолетнего ребенка. docx

Что делать, если отец не согласен?

Письменное согласие отец может дать добровольно. Если же он будет чинить препятствия, мать ребенка вправе обратиться в суд с требованием понудить к этому действию.

Исковое заявление должно содержать информацию, для чего необходима продажа детской доли с приложением доказательств. Стоимость госпошлины 300 рублей.

Например, мать нашла работу в другом городе и переезжает с ребенком. В связи с этим планирует продать имеющуюся квартиру и приобрести другую по новому месту. Суду нужно предоставить доказательство трудоустройства.

Когда опека может запретить проводить сделку?

В большинстве ситуаций органы опеки и попечительства не препятствуют отчуждению квартиры с долей несовершеннолетнего. Но бывают случаи, когда ведомство вынуждено рекомендовать изменить условия сделки или отказывают в ее совершении. Это случается, когда:

  • доля ребенка в приобретаемом помещении меньше, чем в продаваемом;
  • покупается новое жилье в новостройке, еще не введенной в эксплуатацию;
  • после продажи квартиры полностью, покупается другая с привлечением ипотечного кредита;
  • приобретаемая жилплощадь не позволяет проживать ребенку с родителями совместно (слишком маленькая по квадратуре);
  • район нового жительства экологически неблагоприятен, в округе нет образовательных и досуговых учреждений для детей;
  • усматривается намерение родителей потратить часть вырученных от продажи квартиры средств на приобретение предметов роскоши.

Получить согласие от органов опеки на сделку необходимо на стадии планирования. Аргумент, что составлен предварительный договор и внесен задаток, не служит основанием для принятия положительного решения.

Как получить разрешение от органов опеки и попечительства?

Обращаться за получением разрешительного документа нужно в орган опеки по адресу регистрации несовершеннолетнего (не по месту нахождения квартиры или временной регистрации). Предварительно необходимо уточнить их время работы, подойти в приемные часы и получить консультацию по своей ситуации. Затем следовать следующему порядку действий:

  1. Подача документов. Родители ребенка должны явиться в орган опеки вместе, если семья полная. Детей младше 14 лет нет необходимости брать с собой, ребенок старше 14 лет должен подойти вместе с родителями.
  2. Оформление заявления. Заполняется заявление по форме органа опеки, которое подписывается родителями и ребенком старше 14 лет в их присутствии.
  3. Рассмотрение документов. Комиссия принимает решение о выдаче разрешения или отказе. По закону срок рассмотрения составляет 15 дней.
  4. Получение ответного документа. Выдается разрешение одному из родителей. Услуга оказывается бесплатно.

Порядок продажи квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с детской долей в ней совершается с соблюдением следующего порядка действий:

  1. Получение согласия от второго родителя и органов опеки и попечительства на совершение продажи. Это документы, без которых невозможно зарегистрировать переход права собственности на жилье покупателем.
  2. Снятие всех прописанных по адресу с регистрационного учета. Выписка взрослых происходит в обычном порядке, а для малолетних граждан необходимо предъявить согласие опеки.
  3. Составление договора купли-продажи, а также передаточного акта. Обязательное нотариальное заверение документов.
  4. Передача документов в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности к покупателю. Если одновременно совершается покупка другого жилья, то его регистрация за семьей с указанием в договоре доли ребенка.
  5. В орган опеки передается копия договора о покупке семьей нового жилья. В нем обязательно должна содержаться доля несовершеннолетнего.

Как выделить доли детям без нотариуса?

Какие документы понадобятся?

В опеку и регистрирующий сделку орган потребуется подготовить следующие документы:

  • паспорта родителей;
  • для ребенка младше 14 лет – свидетельство о рождении, после 14 лет – паспорт;
  • документ, на основании которого у семьи возникло право на квартиру (ДКП, дарственная и т.д);
  • выписки из ЕГРН для каждого из владельцев долей;
  • технический паспорт на жилое помещение;
  • справка о составе семьи по месту регистрации;
  • заявление с просьбой согласовать продажу жилья в органах опеки;
  • обязательство о том, что обязанность по обеспечению ребенка долей будет исполнена;
  • платежный документ по уплате государственной пошлины (не обязателен).

В Росреестр нужно предъявить разрешение органа опеки на совершение сделки, паспорта и свидетельства о рождении долевых собственников, правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и заявление о переходе права собственности к покупателю.

В некоторых ситуациях перечень может дополняться иными документами. Их перечень необходимо уточнить в органе опеки и Росреестре.

Образец договора купли-продажи

Скачать образец договора купли-продажи доли ребенка в квартире. doc

Риски для покупателя и продавца

Самой основной проблемой при продаже жилья с долей ребенка для продавца является возможный отказ органов опеки. Если все условия соблюдены, то решение будет положительным. В обратном случае некоторые родители рискуют и используют различные незаконные схемы.

Для покупателя такой квартиры рисков значительно больше. Поэтому перед выходом на сделку он должен обратить внимание на следующие обстоятельства:

  • сколько долевых участников в имуществе и сколько из них малолетних детей по выпискам из ЕГРН;
  • имеется ли разрешение от контролирующего органа и представлен ли он в подлиннике;
  • выписаны ли все дольщики по месту регистрации.

Если эти документы не представлены, выходить на подписание даже предварительного договора не рекомендуется. Возрастает вероятность, что сделка будет совершена незаконно, что может породить проблемы в будущем.

Оцените статью
Купи-продай квартиру
Добавить комментарий