Бесплатная консультация юриста Задать вопрос
Москва +7 (495) 128-73-93
Санкт-Петербург +7 (812) 429-70-93
Регионы (бесплатно) +7 (800) 350-70-93
Купля-продажа

Что такое неотделимые улучшения при продаже квартиры?

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно!

Нередко для снижения реальной стоимости квартиры составляется договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости. Рассмотрим, что входит в улучшения и для чего используется такой вид договора.

Что такое неотделимые улучшения при продаже квартиры?

Стоимость квартиры на рынке недвижимости складывается из многих факторов, в том числе от наличия ремонта, встраиваемой мебели, техники и т.д. То есть всего того, что прежний владелец не станет забирать с собой. Но именно они могут существенно отразиться на цене объекта.

Неотделимыми улучшениями называют все внесенные в квартиру изменения, которые останутся новому владельцу при ее продаже. Это:

  • дорогостоящий ремонт, выполненный с применением соответствующих материалов;
  • перепланировка помещений (с наличием согласования);
  • встроенная мебель и техника;
  • современная система отопления и т.д.

В бытовом плане они создают определенный комфорт, но сказываются на цене квартиры. Стороны вправе договориться о снижении стоимости объекта по договору как раз на оценку таких улучшений. Тогда в соглашении будет указана сумма только самой квартиры с учетом среднерыночной цены на подобные, а неотделимые изменения лишь указываются списком.

Заметим, что не верно с точки зрения законодательства составить договор только на продажу неотделимых улучшений квартиры. Скорее их выделить можно в дополнительном соглашении к основному договору купли-продажи жилья.

Риски покупателя

Занижение цены договора за счет вынесения в отдельный пункт неотделимых улучшений несет в себе риски для обеих сторон сделки купли-продажи.

Для покупателя:

  1. В случае оспаривании сделки в суде продавцом или его правопреемниками значительные финансовые потери.

По решению суда сделка может признана недействительной, что влечет за собой возврат имущества и денежных средств в первоначальное состояние. Тогда покупатель будет обязан вернуть квартиру продавцу в обмен на денежную сумму, равную цене договора.

При занижении цены договора на размер неотделимых улучшений с продавца возможно взыскать только указанные в договоре денежные средства. Улучшения могут быть «проданы» дополнительным соглашением. Но для получения компенсации за них покупателю придется самостоятельно обращаться в суд. Это время и нервы. При этом существуют риски отказа суда от возмещения, если будут обнаружены ошибки в документе или расписке.

  1. Перепланировка не узаконена.

Улучшением может стать произведенная в квартире перепланировка. Важно, чтобы она была согласована в БТИ и все изменения внесены в паспорт помещения.

Может оказаться так, что вы приобрели жилье с комфортной планировкой, но она не законна. Тогда узаконить ее станет возможно только в судебном порядке. Но в случае обнаружения изменений, не соответствующих действующим строительным нормам, придется вернуть их в первоначальный вид. Это серьезные затраты, которые лягут уже на нового собственника.

  1. Налоговый вычет только с суммы основного договора купли-продажи.

Если покупатель планирует вернуть НДФЛ с приобретения квартиры, то должен понимать, что это возможно сделать только с цены по договору.

Это не будет так важно, когда стоимость квартиры без учета неотделимых улучшений не менее 2 млн.рублей.

  1. Банк не одобрит ипотеку в нужной для покупки сумме.

Жилье часто приобретают за счет целевого займа банка – ипотечного кредита. Для расчета необходимой суммы берется цена квартиры по договору. Если она будет занижена, то покупатель должен рассчитывать на то, что по ипотеке должен быть первоначальный платеж. Значит, собственных средств должно хватить на него и неотделимые улучшения, которые придется оплатить отдельно от основного договора.

Риски продавца

Основным и практически единственным риском для продавца в такой сделке является опасность, что налоговый орган узнает о занижении цены по договору и применит административное наказание. Это доначисление недостающего налога и штраф в размере 20 — 40% от суммы сделки.

Но такая угроза для тех продавцов, кто реализует недвижимость ранее минимального срока нахождения в собственности. В общем порядке он составляет 5 лет. Такие сделки считаются в доход и облагаются НДФЛ.

Зачем нужен договор на неотделимые улучшения?

Такой вид соглашения между сторонами купли-продажи квартиры выгоден только продавцу, когда продажа происходит ранее минимального срока пользования, установленного налоговым законодательством. Это помогает уменьшить сумму налога. Тогда расчет облагаемой базы будет происходить от суммы основного договора.

Покупатель должен знать, что в случае продажи такого жилья также ранее, чем через пять лет, обязан заплатить НДФЛ со сделки. При этом использовать разницу между продажей и покупкой квартиры. Если первоначально она приобретена по заниженной цене, а продана по рыночной, то сумма налога будет значительной.

Как правильно составить договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости?

Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.

При оформлении дополнительного соглашения к основному договору с условиями продажи неотделимых улучшений их стоимость не включается в цену квартиры. Это значит, что улучшения имеют свою стоимостную оценку и будут оплачены покупателем в рамках приложения к основному договору.

Поскольку они не могут быть самостоятельным предметом сделки, то составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного документа по сделке купли-продажи. Существенным его отличием будет отсутствие регистрации в Росреестре, поэтому печатается в двух экземплярах – по одному покупателю и продавцу.

В таком соглашении в соответствии со ст. 421, 450 и 453 должны содержаться следующие пункты:

  1. Наименование (дополнительное соглашение), указание на дату и номер основного договора.
  2. Дата и место составления.
  3. Реквизиты сторон (как в основном договоре).
  4. Указание, что стороны исполнили обязательства по договору купли-продажи квартиры и пришли к соглашению о внесении в него изменений.
  5. Адрес квартиры по основному договору, где произведены неотделимые улучшения.
  6. Стоимость улучшений, признанных неотделимыми.
  7. Порядок расчетов.
  8. Подписи сторон.

Образец договора неотделимых улучшений при продаже недвижимости

Скачать образец договора неотделимых улучшений при продаже недвижимости

Бланк договора неотделимых улучшений

Ниже подготовлен не заполненный бланк договора, который можно скачать обеим сторонам сделки:

Скачать бланк соглашения неотделимых улучшений при продаже недвижимости

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

+7 (495) 128-73-93 Москва, Московская область
+7 (812) 429-70-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 350-70-93 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)
Оцените статью
Купи-продай квартиру
Добавить комментарий