Аккредитив при покупке недвижимости: что это такое?

Сделки с недвижимыми объектами всегда сопряжены с определенными рисками. Банки предлагают воспользоваться аккредитивом при покупке недвижимости, как гарантию исполнения сторонами договора своих обязательств.

Аккредитив при покупке недвижимости: что это такое простыми словами?

Смоделируем ситуацию, когда покупатель и продавец договорились о сделке, но нет полного доверия, что обязательства исполнят каждый из них. В этом случае банк может выступить посредником при передаче денежных средств. Применяется банковская операция – аккредитив.

Схема действия аккредитива следующая:

• покупатель переводит деньги за покупку на банковский счет;
• счет «замораживается», т.е. денежные средства не могут быть получены продавцом или возвращены покупателю недвижимости;
• после подтверждения исполнения обязательств по договору средства переводятся продавцу.

Эта сделка трехсторонняя, где участвуют:

• покупатель недвижимости (приказодатель);
• банк (эмитент);
• продавец недвижимости (бенефициар).

Банковский аккредитив выступает гарантом того, что продавец не исчезнет после получения денег, а покупатель не обманет с оплатой. Счет будет разморожен только после предоставления в банк документов, подтверждающих успешное завершение сделки.

При работе с аккредитивом банк руководствуется Гражданским кодексом и нормативными документами Центробанка.

Как работает аккредитивный договор?

Детально процесс совершения операции с недвижимостью через аккредитив происходит следующим образом:

1. Заключается договор с банком, где прописываются реквизиты всех трех сторон (приказодателя, эмитента и бенефициара).
2. Банк на имя бенефициара (продавца объекта) открывает счет.
3. Приказодатель (продавец) перечисляет на счет бенефициара необходимую сумму. Банк блокирует к ним доступ.
4. Совершается сделка купли-продажи недвижимости. Документы передаются на регистрацию перехода права собственности к покупателю.
5. Переход права собственности состоялся, о чем обе стороны получают доказательство в виде выписки из ЕГРН.
6. Продавец предоставляет в банк выписку, чем подтверждает исполнение своих обязательств по договору купли-продажи.
7. Банк убеждается в совершении сделки и открывает бенефициару доступ к счету.

Таким образом, стороны могут быть уверены в сохранности денежных средств и честном совершении купли-продажи.

Что нужно для открытия аккредитива при покупке недвижимости?

При открытии аккредитива предоставляют заявление, где указывают:

• дату открытия;
• сумму аккредитива;
• реквизиты плательщика, банка-эмитента и исполняющего банка, получателя средств;
• вид аккредитива;
• срок действия;
• способ исполнения, перечень документов и требования к ним;
• назначение платежа, необходимость подтверждения для его получения;
• порядок оплаты комиссии банку.

На чье имя открывается аккредитив при покупке квартиры?

Получателем денежных средств по договору купли-продажи является продавец. Именно на его имя открывается аккредитив, чтобы впоследствии после документального подтверждения он получил доступ к денежным средствам в соответствии с условиями сделки.

Что лучше, аккредитив или ячейка?

Ячейка представляет собой место, где хранятся наличные денежные средства. То есть в неё можно положить только наличные. Условием ее открытия продавцом недвижимости также является представление определенного документа, например, выписки из ЕГРН. Еще может оказаться, что в удобном для вас отделении банка может и не быть свободной ячейки.

Другая ситуация с аккредитивом. Принцип его работы безналичный. Деньги на счет блокируются до момента доказательства исполнения сторонами обязательств и не могут быть потеряны. Удобно совершать сделки в любом отделении не далеко от дома. Подойдет тем, кто находится в другом городе.

Плюсы и минусы аккредитива

Очевидной положительной стороной такого способа расчетов является полная гарантия для обеих сторон в надежности сделки. Покупатель квартиры исключает для себя риски потери денег и имущества, а продавец уверен в получении финансов после предоставления необходимых документов.

Минусы аккредитива следующие:

• все условия сделки должны быть прописаны в договоре, именно их должен полностью соблюсти бенефициар, чтобы получить денежные средства. При любом отклонении банк откажет в открытии аккредитива;
• довольно высокая комиссия, в некоторых банках она может составлять до 0,6 процентов от суммы, размещенной на счете. При использовании аккредитива для ипотечных сделок банк может установить фиксированную стоимость услуги.

Например в Сбербанке, если оплачиваете своими средствами, то стоимость аккредитива — 2000 руб, при использовании кредита у банка — 3400 руб.

Как прописать в договоре купли-продажи расчет через аккредитив?

При оформлении договора купли-продажи недвижимого имущества в нем необходимо указать способ расчета. Если применяется аккредитив, это должно быть прописано, при этом сторонам нужно уточнить:

• вид аккредитива;
• банк, кто станет исполнителем по аккредитиву;
• перечень документов для открытия аккредитива.

Виды банковских аккредитивов

Существует несколько видов аккредитивов, они отличаются порядком использования, объемом прав сторон и другими критериями. Кратко расскажем про каждый:

1. Отзывный и безотзывный.

Выбор того или другого вида счета зависит от необходимости получения согласия получателя на отмену или изменение. По умолчанию аккредитив считается безотзывным. Подразумевается, что плательщик вносит на счет сумму личных или заемных денежных средств без возможности отменить или изменить его. Отменить его возможно только, если получатель денежных средств согласится на такое действие.

Отзывный же может быть изменен или отменен в любой момент по инициативе плательщика и без уведомления получателя.

2. Покрытый и непокрытый.

В случае покрытого аккредитива банк-эмитент сразу зачислит деньги плательщика исполняющему банку, который впоследствии при предоставлении необходимых документов их получит.

Средства непокрытого аккредитива будут находиться на корреспондентском счете банка-эмитента и переданы исполняющему банку до момента совершения сделки. Последний и выплатит деньги бенефициару.

3. Подтвержденный и неподтвержденный.

По умолчанию аккредитив является неподтвержденным, когда обязательства по его исполнению лежат только на эмитенте.

В случае с подтвержденным в цепочке присутствует еще один банк, который солидарно с эмитентом отвечает в пределах определенной суммы перед получателем денежных средств.

Это значит следующее. По инициативе банка, выпустившего безотзывный подтвержденный аккредитив, подтвердить его может другой банк и выплатить затем деньги бенефициару.

4. Переводной и непереводной.

В общем порядке аккредитив непереводной, т.е. с непредставлением права снятия средств третьему лицу. Переводным его можно сделать только с согласия исполняющего банка по заявлению плательщика.