Созаемщик по ипотеке: кто это, его права и обязанности

Для увеличения шанса одобрения ипотеки при недостаточной сумме первоначального взноса и маленького дохода заемщика привлекается созаемщик, доходы которого также будут учтены. Тогда возможность на одобрение заявки повышаются, но чем грозит созаемщику участие в таком мероприятии? Начнем с того, кто такой созаемщик по ипотеке.

Созаемщик по ипотеке — кто это?

Для оценки финансовых рисков и расчета размера ипотечного займа рассматривается доход гражданина, подавшего заявку на кредитование. Если он недостаточен для запрашиваемой суммы, могут быть привлечены созаемщики. Это физические лица, которые будут совместно с заемщиком нести ответственность за своевременное погашение ипотеки, а также иметь равные с ним права на купленную в ипотеку жилую недвижимость (ст. 323 ГК).

При оформлении займа допускается участие не более 3 созаемщиков одновременно. Их доходы будут учтены при расчете кредита, отчего его сумма может увеличиться. Но при невозможности платить по ипотеке основного заемщика к возврату суммы банку будут призваны созаемщики.

Привлекая дополнительное лицо по кредитному договору, нужно знать следующее:

1. Это единственный вариант получить кредит на покупку жилья, если собственных доходов недостаточно.
2. Договор кредитования подписывают и основной и дополнительный заемщик, при этом созаемщик вправе претендовать на долю в приобретаемой квартире.
3. Ответственность за выплату ипотечного займа в одинаковой мере делится на заемщика и созаемщика.

Кто может быть созаемщиком по ипотеке?

Созаемщиком может быть любое физическое лицо. Родственные связи здесь не учитываются. Супруг или супруга заемщика является титульным созаемщиком при условии официального участия в браке.

Чаще всего привлекают родителей, дальнюю родню или друзей. Но банк обязательно запросит их согласие на участие в ипотеке.

Например Сбербанк предъявляет к любому типу заемщиков следующие требования:

• возрастной диапазон от 21 года до 75 лет;
• гражданство РФ;
• трудоустройство по последнему месту работы не менее 6 месяцев;
• общий стаж должен быть не меньше 1 года (для клиентов банка, кто имеет зарплатную карту этот пункт не распространяется);
• ежемесячный доход, позволяющий гасить ипотечные платежи в сумме, не менее 40 процентов от заработка;
• положительная кредитная история;
• отсутствие на дату участия в ипотеке иных крупных кредитов.

Права и обязанности созаемщика по ипотеке

Каждый, кто соглашается стать созаемщиком по ипотечному кредиту, должен предварительно оценить свои риски. Договор займа на покупку жилья имеет длительный срок, в течение которого может произойти много перемен.

Права и обязанности солидарного участника займа:

• полная ответственность наравне с заемщиком перед кредитным учреждением по выплате ипотечного долга;
• созаемщик вправе требовать выделить долю в приобретенном за счет кредита имуществе при условии, что он вносил платежи и имел вклад в первоначальный взнос (для супругов такая квартира становится совместной собственностью, если иное не установлено брачным договором);
• банк вправе потребовать от созаемщика платить по кредиту, если заемщик отказывается вносить ежемесячные платежи;
• созаемщик вправе выплачивать банку ежемесячные платежи вместо основного должника;
• созаемщик вправе получать в кредитном учреждении полную историю по ипотеке.

Последствием участия в кредитовании для созаемщика станет также ограничение платежеспособности в случае оформления на себя другого кредита.

Как перестать быть созаемщиком?

Процесс снятия статуса созаемщика и прекращения обязательств по ипотеке следующий:

• получение согласия от основного заемщика;
• получение согласия у кредитного учреждения, выдавшего ипотеку. Предварительно банк произведет пересмотр условий договора и пересчет доходов заемщика, поскольку при выдаче кредита учтены в том числе доходы созаемщика;
• подписание дополнительного соглашения к договору ипотечного займа.

Иной способ – обращение в суд. Но для того, чтобы суд принял решение в пользу созаемщика, придется доказать обстоятельства введения в заблуждение или неадекватности в момент подписания кредитного договора.

Можно ли стать созаемщиком, если ипотека уже оформлена?

Банк разрешает добавить нового участника ипотеки только при наличии веских причин и соответствия его требованиям. Применяются обычные критерии оценки: доход, качество кредитной истории, возраст и т.д.

Рассмотрение нового созаемщика происходит в индивидуальном порядке. При согласовании процесс оформления производится снова. С представлением всех документов по сделке, оценкой имущества, проверкой недвижимости и заключением нового ипотечного договора.

Может ли созаемщик взять себе ипотеку?

Гражданин, уже участвующий в ипотечном займе, обращается в банк за ипотекой в качестве заемщика. Банк ранее учел его доходы и платежеспособность в отношении первого крупного и долгосрочного кредита, поэтому второй кредит автоматически ставится банком под сомнение.

Вариант одобрения ипотеки в этом случае возможен только в случае прекрасной кредитной истории и очень хорошего дохода гражданина.

Может ли созаемщик по ипотеке получить налоговый вычет?

Налоговое законодательство устанавливает возможность получения налогового вычета созаемщиком при выполнении следующих условий:

• оформление приобретенного по ипотечному займу имущества в долевую собственность (за исключением супругов, поскольку приобретенное в браке жилье является совместной собственностью);
• право на имущественный вычет не использовано;
• наличие дохода, облагаемого НДФЛ по ставке 13 %;
• документальное подтверждение расходов на погашение ипотеки и участие в первоначальном взносе.

Чем созаемщик отличается от поручителя?

Существенное отличие этих понятий в мере ответственности по ипотечному кредиту и праве на приобретаемую квартиру. Поэтому:

1. Доходы поручителя учитываются полностью при определении суммы кредита, поскольку ему придется платить по долгу и процентам в случае прекращения выплат со стороны заемщика, а доходы созаемщика участвуют в расчете размера выдаваемого кредита в совокупности с основным участником ипотечного договора;
2. Поручитель не вправе претендовать на долю в купленной квартире по ипотеке. При наличии обстоятельств он может потребовать это в судебном порядке. Созаемщик может ничего не платить банку, но иметь долю в имуществе, если изначально так оформлена сделка;
3. При задолженности по платежам обязательство по выплате кредита у поручителя возникает по судебному решению, а у созаемщика в автоматическом режиме, то есть продолжает оплату.