Ипотека практически всегда оформляется на длительный промежуток времени. За этот период многое может поменяться, например, другой банк предложить более выгодные условия кредитования. Тогда заемщик вправе рефинансировать ипотеку в другом кредитном учреждении и уменьшить размер ежемесячных платежей.
Что такое рефинансирование ипотеки?
Рефинансированием называется полное погашение остатка долга по кредитному продукту, оформленному в одном банке, другим банком. При этом финансовая организация получает нового клиента, предложив ему более выгодные условия по ипотеке, а заемщик получает ежемесячную экономию по платежам.
Процесс рефинансирования — пошаговая инструкция
Вся процедура перехода с ипотекой от одного банка в другой состоит из следующих этапов:
- Выбор кредитного учреждения, предлагающего наилучшие условия рефинансирования кредита на покупку жилья.
- Оформить заявку на одобрение и дождаться согласования со стороны банка.
- Подписать кредитный договор с новым банком, т.е. стать его заемщиком.
- Зарегистрировать договор с банком в Росреестре, тем самым подтвердить обременение в силу ипотеки за другим кредитным учреждением.
- Выполнять условия договора, ежемесячно вносить платежи в счет погашения основного долга и процентов.
- Полностью рассчитаться по ипотеке, после чего снять с квартиры обременение.
Рефинансирование в другом банке подразумевает весь комплекс действий, аналогичный оформлению нового кредита. Заемщику потребуется предоставить:
- анкету-заявку на получение кредита с указанием всех необходимых персональных данных;
- удостоверение личности и его копию;
- сведения о заработке и стаже по месту работы (кредит выдается гражданам, работающим по последнему месту работы не менее 6 месяцев);
- копию кредитного договора и справку из банка, выдавшего ипотеку, об остатке долга.
После получения одобрения на выдачу кредита предоставляется весь комплект документов относительно залогового имущества:
- договор, на основании которого недвижимость зарегистрирована за заемщиком (договор купли-продажи, дарения, долевого участия в строительстве);
- выписка из ЕГРН;
- акт о проведении оценочной экспертизы;
- согласие супруга на оформление ипотечного кредита, заверенное нотариально.
Когда стоит рефинансировать ипотеку?
Банк вероятнее всего одобрит переход клиента с ипотекой, если соблюдены следующие условия:
- не было просрочек по уплате ежемесячных платежей;
- не имеется текущей задолженности;
- кредит не подвергался реструктуризации;
- не менее трех месяцев до даты окончания действия ипотечного договора;
- в соответствии с условиями нового банка процент по ипотеке будет ниже более, чем на 1 процент;
- заемщик в рамках рефинансирования хочет объединить несколько кредитов;
- кредитный договор оформлен до 2015 года в иностранной валюте;
- прежний банк не располагает достаточным количеством офисов и банкоматов, что затрудняет клиентское обслуживание.
Когда не стоит?
Не имеет смысла подавать заявку на перекредитование ипотеки, если:
- ипотека оформлена сравнительно недавно (несколько месяцев назад) и условия выдавшего ее банка мало отличались от предложений других кредитных учреждений. Эта процедура будет попросту неэффективна;
- за время пользования кредитом имелись просрочки, образовалась задолженность или заемщик уже обращался в банк за реструктуризацией долга;
- уже прошло больше половины срока пользования кредитом и погашены основная сумма процентов. При аннуитентной системе платежей основную долю месячного платежа составляют проценты за пользование кредитом, и только во второй половине срока кредитования возрастает часть в счет погашения основного долга.
Сколько можно сэкономить на рефинансировании ипотеки?
Выгода от рефинансирования легко вычисляется при помощи кредитного онлайн-калькулятора. Для этого проводят следующие расчеты:
- По графику погашения текущего ипотечного займа узнается остаток долга на текущий месяц.
- Определить для себя срок, на который планируется рефинансировать кредит.
- Рассчитать на калькуляторе, задав параметры ставки по текущему кредиту и нужный срок. Определить сумму переплаты по процентам.
- Рассчитать с учетом ставки рефинансирования на такой же срок.
- Экономией станет разница в переплате по процентам.
Пример: возьмем ситуацию, когда семья оформила ипотеку на 15 лет под 11 процентов годовых. Через три года они решили обратиться в другой банк за рефинансированием кредита под 7,8 %. При этом остаток долга составил 3,2 млн.рублей на месяц расчета.
Соберем все данные в виде таблицы:
| Параметр | Текущий кредит | Рефинансирование |
|---|---|---|
| Сумма кредита | 3 200 000 рублей | |
| Оставшийся срок кредитования | 12 лет | 12 лет |
| Ставка | 11 % | 7,8 % |
| Ежемесячный платеж | 40 515 руб. | 34 550 руб. |
| Итоговая переплата по кредиту | 2 634 051 | 1 775 213 руб. |
Путем вычитания переплаты по текущему и рефинансированному кредитам можно вычислить экономию, которая составила 858 838 рублей (2 634 051 – 1 775 213). Ежемесячный платеж сократится на 5 965 рублей (40 515 – 34 550).
Подводные камни
Мы рассчитали выгоду от рефинансирования кредита. Она всегда очевидна, если ставка падает более, чем на один процентный пункт. Но следует учитывать, что при оформлении нового кредита (а именно так оформляется ипотека в новом банке) заемщик должен нести дополнительные расходы в виде:
- получения нового оценочного акта недвижимого объекта в размере от 2 000 до 5 000 рублей;
- получения нотариального согласия супруга на кредит (если брак зарегистрирован) — 1 500 рублей;
- оплаты государственной пошлины за регистрацию ипотечного договора в Росреестре с внесением записи об обременении — 1 000 рублей;
- оплаты госпошлины за регистрацию права залогодержателя на нового кредитора в органе Росреестра — 2 000 рублей.
При значительной разнице переплаты они считаются незначительными. Остается еще обязательным требованием ежегодное страхование залогового имущества и жизни заемщика. Оно предъявляется каждым банком, заемщик сам вправе выбирать страховую организацию, наиболее выгодную по условиям и стоимости.
